Хочется надеяться, что эпоха повсеместных банкротств застройщиков и исчезновения основателей нехорошо прославившихся строительных компаний вместе с крупными суммами, взятыми у дольщиков, наконец завершилась.
Российские законодатели ввели ряд поправок в закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. С 01.07.2017 года эти изменения вступили в силу. Разработчики обозначенных поправок постарались обеспечить дополнительную защиту для тех граждан, которые уже стали дольщиками или только собираются вкладывать средства в приобретение квартир по договору ДУ.
Каким должен быть уставной капитал организации-застройщика?
Девелопер (здесь это менеджер, занимающийся разработкой стратегии развития своей компании и фактически владеющий ею) планирует выстроить объект с определенной квадратурой. Тогда уставной капитал его компании хотя бы по минимуму должен соответствовать максимальной площади тех объектов, которые выстраиваются по условиям ДДУ.
Другими словами, если застройщик взялся возводить здание с суммарной площадью 30 тыс. кв. м, тогда его уставной капитал не может быть меньше 45 млн руб. В противном случае востребованного заключения о соответствии его деятельности условиям, необходимым для создания объекта, он не получит. Причём не получит даже в том случае, если девелопер разработал чёткий план строительства и доказал чиновникам, представив соответствующие документы, что выполнить этот план вполне реально.
Переубедить чиновников застройщик сможет только в случае предоставления документации, где указывается, что выстраиваемая площадь (размах строительства) будет соответствовать сумме уставного капитала.
Далее, в уставной фонд должны быть внесены средства в полной мере, иначе в реальном размере уставного капитала чиновники могут усомниться. Последствия окажутся очень серьезными: компанию лишать возможности привлекать деньги дольщиков по условиям ДДУ.
Поэтому девелоперы, активно занимающиеся строительством в Столице, в других крупных мегаполисах, были вынуждены срочно привести показатели уставного фонда в соответствие с новыми требованиями. Для этого в соответствующие органы были представлены:
— доказательства наличия собственных капиталов;
— договоры поручительства.
Однако в небольших городах застройщики продолжают работать по прежней схеме. Примерно 85 % таких компаний имеют небольшой уставной капитал, при этом привлекают огромные средства дольщиков, обещая всем квартиры. С 1 июля 2017 года этим застройщикам запрещено включаться в реализацию планов по созданию крупных объектов за счёт привлечения денег будущих новосёлов.
Есть ли возможность у застройщиков работать по старым правилам?
Что касается достраивания уже начатых объектов на прежних условиях, то завершение строительства будет разрешено. В дальнейшем застройщик лишается права рисковать деньгами доверчивых дольщиков. Хотя у граждан на фоне продолжавшихся длительный период скандалов, связанных с банкротством даже крупных строительных компаний, уже выработалось хроническое недоверие и к законодателям, и к девелоперам.
Так что требуется и юридически грамотно прописывать на бумаге условия привлечения капиталов, и прослеживать за исполнением требований. К тому же в случае банкротства, как показывает практика, денег в процессе реализации имущества проблемной компании удаётся получить настолько мало, что дольщикам всё равно приходится нести колоссальные убытки.
Действует общий принцип: кто из кредиторов быстрее обратился в суд, тот и выиграет (ст. 64 ГК РФ). Хотя здесь законодатели выделили категории первоочередных лиц, которым полагается возвращение средств. Так что на практике дольщики получают только то, что остается после погашения прочих задолженностей. Другими словами, ничего не получают.
Поэтому дольщикам желательно заблаговременно проконсультироваться с юристом по вопросам строительства. Задействованный правовед поможет не допустить ошибок:
— при наведении справок о работе застройщика на рынке;
— при выяснении, не участвует ли строительная компания в каких-то судебных разбирательствах;
— при уточнении всех вопросов, связанных в выдачей девелоперу разрешительных документов, чтобы после завершения строительства можно было ввести дом в эксплуатацию;
— при определении возможности работы компании по новым требованиям;
— при подписании ДДУ (детально изучается каждый пункт);
— при составлении претензионного письма;
— при подаче иска в суд по поводу выплаты неустойки и прочих компенсаций;
— при определении условий для передачи объекта в недостроенном состоянии новому владельцу.
Последствия введения новых требований
Строительство – это настолько выгодная сфера деятельности, что ее еще называют настоящим Клондайком. И опасаться, что новые требования законодателей приведут к выводу средств из этой сферы, нет оснований. Пока дольщики готовы платить и терпеливо ждать окончания строительства, такие компании будут продолжать жёстко конкурировать между собой.
Если уставной фонд застройщика слишком мал, чтобы выстроить жилой небоскрёб, но это юридическое лицо имеет возможность возвести такое здание за счет привлечения средств рядовых граждан, тогда оно проводит переговоры с другими ЮЛ и убеждает их стать его поручителями.
С одной стороны, такие манипуляции приводят к снижению доходности, так как впоследствии приходится рассчитываться с фирмами-поручителями; с другой стороны, появляется больше гарантий для дольщиков, что они в конце концов станут новосёлами.
Даже если строительство завершено не будет, так как застройщик в определенный момент не сможет оплачивать строительные работы (не смотря на то что дольщики полностью выполнили свои финансовые обязательства), создание объекта будет продолжаться за счёт привлечения средств:
— поручителей;
— страховой компании.
Что должен знать участник ДДУ
Здесь речь идет о так называемой слабой стороне, принявшей участие в составлении и подписании договора ДУ. Слабой стороной называют именно дольщика, так как проектную документацию составляют специалисты фирмы-застройщика и они же распоряжаются деньгами. Сами же дольщики никакого реального влияния на ход строительства оказывать не способны.
Поэтому они не должны забывать о необходимости соблюдения некоторых условий, чтобы не лишиться денег. Высококвалифицированный юрист, занимающийся вопросами строительства, предупреждает клиентов о подстерегающих их опасностях и предоставляет рекомендации разного характера.
1. Перед заключением ДДУ застройщик, работающий с учётом новых условий, обязан предоставить покупателю любые сведения, что могут касаться:
— поручителя;
— условий поручительства.
2. В договоре указывается крайний срок сдачи квартиры. При этом поручительство должно охватывать период в 2 раза больший, чем тот, что изначально оговаривался для передачи квартиры дольщику.
3. Дольщик должен быть поставлен в известность, если договор поручительства, который заключили застройщик и поручитель, будет или досрочно прекращён, или расторгнут с учётом иных экономических принципов. Такое уведомление каждому из дольщиков девелопер обязан направить в месячный срок до момента расторжения договора поручительства, не позднее.
Открытие эскроу-счетов – еще одно нововведение
Оформление счетов эскроу также является дополнительной гарантией для дольщиков. На такие счета откладываются средства, которые застройщик имеет право изъять:
— если он выполнит все обязательства;
— если наступят определенные обстоятельства.
Банк предоставляет застройщику кредит. При этом кредитор выставляет условие по поводу открытия эскроу-счёта. Тогда покупатель переводит деньги не самому застройщику, а его кредитору. И лишь после подписания акта приёма-передачи выстроенного объекта эти деньги передаются строительной компании.
После предоставления акта кредитору должно пройти не более 10 дней, чтобы обозначенные средства поступили на счёт застройщика. Таким образом, девелопер получает дополнительный стимул, чтобы своевременно завершить строительство, ведь только после фактической продажи квартир он получит плату.
Условия, касающиеся открытия счёта, прописываются в ДДУ. Так что будущему новосёлу не потребуется самостоятельно возиться с его оформлением и тратить при этом свои деньги. Также без непосредственного участия дольщика обозначенный счёт будет закрыт. Как только застройщик получит деньги, закрытие счёта произойдёт автоматически.
Право на открытие эскроу-счетов
Право открывать такие счета предоставляется только тем кредитным учреждениям, которые прошли специальную проверку на надёжность. Ведь условным гарантом для покупателя квартиры в данном случае выступает государство.
На сайте Центробанка РФ выставляется список этих банков ежеквартально, и все они действуют в соответствии с требованиями, обозначенными в ПП РФ № 498 от 27.04.2017 г.
Особые ситуации
1. Допустим, застройщик не смог завершить строительство. Причинами могут стать:
— влияние общего кризиса;
— подорожание строительных материалов;
— лишение девелопера лицензии;
— чинимые препятствия в виде невыдачи каких-то разрешительных документов;
— форс-мажорные ситуации.
Тогда дольщик направляет заявление в правление банка, чтобы ему были возвращены деньги. Составить такой документ поможет грамотный юрист, хорошо разбирающийся в нюансах договоров долевого участия.
Также потребуется своевременно предупредить сотрудников кредитного учреждения о возникшей проблеме с исполнением условий договора ДУ, чтобы кому-то из недобросовестных руководителей фирмы-застройщика не пришло в голову совершить мошеннические действия, выраженные в изъятии вкладов дольщиков путем организации подлога.
Требовать возвращения денег или выполнения основных условий ДДУ по новым правилам станет проще, и задействованному адвокату, выступающему на стороне дольщика, реже придётся решать проблемы клиента именно в ходе криминального процесса. И всё же в суд обращаться, отстаивая интересы нанимателей, опытный правовед будет постоянно.
2. У банка, выдавшего кредит застройщику, также могут возникнуть претензии к этому клиенту. А дальше кредитор получает возможность требовать досрочного возвращения средств.
При этом он обязан поставить в известность о своих намерениях дольщиков. Банк должен это сделать в течение десятидневного периода после инициирования процесса досрочного расторжения договора. Тогда и у пассивных участников процесса строительства (дольщиков) появляется основание для расторжения ДДУ в одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ).
3. Допустим, дольщику понадобилось продать квартиру:
— недостроенную;
— документы на получение которой еще не оформлены;
— проблемную (дом пополняет список долгостроев).
Тогда несостоявшийся новосёл переуступает свои права другому лицу. Вместе с правами передаётся и обязанность оплатить застройщику оговоренную сумму через эскроу-счёт.
Информация из Единого реестра застройщиков
Компетентный правовед, отстаивающий интересы клиента-дольщика еще на стадии составления договора и проверки прочей документации, обязательно изучит сведения о компании, представленные в интернете.
По новому закону все сведения о застройщике должны быть внесены в общую систему, открытую для потенциальных покупателей. В настоящий момент данные о любом юридическом лице, что занимается строительством и стремится привлечь для реализации своих целей деньги дольщиков, вносятся в Единый реестр застройщиков и своевременно обновляются.
Однако пользователю сайта трудно самостоятельно разобраться во всех этих цифрах и прочих данных, к тому же еще понадобится сделать правильные выводы. Поэтому следует привлечь опытного юриста, чтобы получить грамотную консультацию от настоящего профессионала. Ведь вкладываются огромные деньги!
Способны повлиять на выводы правоведа сведения, касающиеся:
— наименования бренда;
— рейтинга компании-застройщика;
— организации рекламирования;
— количества строящихся объектов;
— общей площади (уже освоенной и находящейся на стадии строительства);
— размера уставного капитала.
Действительно ли законодательные нововведения способны навести порядок на этом рынке?
Законодатели ставили перед собой благородную цель, и теперь дольщики получили дополнительные гарантии, что они вселятся в новые квартиры или хотя бы получат деньги обратно, если дом станет долгостроем.
Однако у девелоперов по этому поводу сложилось иное мнение. Менеджеры мелких компаний и даже средних понимают, что теперь они теряют возможность реализовывать крупные проекты самостоятельно, активно развиваться, а также строить и продавать квартиры дешевле.
Ведь после введение в действие новых поправок к основному закону о долевом строительстве девелоперу приходится думать не только о получении дохода для своей компании, также возникает потребность попутно удовлетворять запросы поручителя. А поручитель вряд ли согласиться подписать соответствующее соглашение с минимальной выгодой для себя.
В результате на этом рынке останутся только крупные компании, которые разделят и монополизируют его. Значит квартиры станут дорожать.
Открытие эскроу-счетов вряд ли будет выгодно застройщику, так как он не сможет пользоваться деньгами дольщика до момента реализации готового объекта. Вопрос: где ему брать деньги? Ответ: в банке. Тогда следующий вопрос: строительство многоквартирного дома за счёт средств, выданных кредитным учреждением, удешевит окончательную стоимость квартиры? Ответ: жильё подорожает, так как в его себестоимость будут включены еще и проценты, что выплачиваются банку.
Такая ситуация в идеале может оказаться выгодной только банкам и дольщикам, но на самом деле покупатели пополнят категорию лиц, что останутся в проигрыше. Ведь теперь им может не хватить денег для реализации своих планов по приобретению жилья.
Намечается введение в этот закон еще одного важного дополнения. Вот-вот должен начать функционировать Компенсационный фонд, который при потребности защитит интересы любого лица, принявшего участие в долевом строительстве. Но пока что Госдума РФ окончательно не урегулировала все вопросы, связанные со снижением рисков при подписании ДДУ. И всё же фонд активизировал свою работу с 01.11.2017 г.
Так что обманутым дольщикам остаётся только агрессивно сотрясать гневными плакатами перед окнами зданий, в которых нелепо функционируют различные министерства, уютно заседают в роскошных кабинетах безответственные чиновники и бездействуют силовые ведомства, когда вопрос касается мошенничества в сфере строительства. Единственный выход эти граждане видят в обращении в суд, однако не всегда удаётся отыскать заочно осужденных мошенников и взыскать похищенные средства.
Зато своевременное обращение к компетентному юристу еще на стадии формирования договорных отношений с застройщиком поможет потенциальному новосёлу не совершить наибольшей ошибки в своей жизни.
P.p.s. Друзья, хочу Вам также порекомендовать "Генератор исполнительной документации - Генератор-ИД" от сайта ispolnitelnaya.com. Программа настолько простая и действенная, что сэкономит кучу времени. Всем советую ознакомиться!!!
